Nội dung chính
  1. Kinh nghiệm 1: Xác định đối tượng cho thuê
  2. Kinh nghiệm 2: Lựa chọn vị trí thuê
  3. Kinh nghiệm 3: Chọn cách đầu tư phù hợp
  4. Kinh nghiệm 4: Thiết kế nhà xưởng cho thuê
  5. Kinh nghiệm 5: Lưu ý khi thi công
  6. Kinh nghiệm 6: Diện tích kho xưởng
  7. Kinh nghiệm 7: Xác định cụ thể mức giá cho thuê
  8. Kinh nghiệm 8: Thời gian thuê xưởng
  9. Kinh nghiệm 9: Cung cấp dịch vụ đi kèm
  10. Kinh nghiệm 10: Đảm bảo hợp đồng cho thuê chi tiết, rõ ràng
    1. - Tiền đặt cọc
    2. - Giá thuê xưởng và các phương thức thanh toán
    3. - Mục cam kết hàng hóa
    4. - Thời gian và tỷ lệ tăng tiền thuê
    5. - Các mục khác
  11. Tổng kết

10 kinh nghiệm xây xưởng cho thuê đảm bảo hiệu quả (Chia sẻ)

Đọc và nắm được các kinh nghiệm xây xưởng cho thuê thì nhà đầu tư sẽ có được bí quyết để thành công trên con đường đầu tư vào thị trường bất động sản công nghiệp.

Bên cạnh các hình thức cho thuê như thuê nhà trọ, thuê đất, thuê dụng cụ máy móc thì hình thức cho thuê xưởng cũng rất được quan tâm hiện nay. Xây xưởng cho thuê tốn kém ít chi phí nhưng hiệu quả đem lại khá cao và lâu dài. Chính vì vậy hình thức này đang rất được nhiều chủ đầu tư ưa chuộng. Tuy nhiên để đảm bảo xây xưởng cho thuê đạt hiệu quả cao thì nhà đầu tư cần biết những kinh nghiệm và lưu ý mà người đi trước để lại. Và các kinh nghiệm “vàng” thiết thực ấy sẽ được tổng hợp trong bài viết sau đây. Hãy cùng theo dõi nhé!

Xây xưởng cho thuê là một trong những hình thức đầu tư bất động sản. Do đó, nếu không biết cách thực hiện hay không áp dụng đúng những kinh nghiệm, lưu ý thì sẽ rất dễ bị thất bại. Đối với mỗi hình thức kinh doanh bất động sản sẽ có những kinh nghiệm riêng. Sau đây là những kinh nghiệm quan trọng đối với hình thức xây xưởng cho thuê.

Xây xưởng cho thuê là hình thức mới đang được quan tâm phát triển

Kinh nghiệm 1: Xác định đối tượng cho thuê

Không phải xưởng nào cũng phù hợp cho mọi loại hình sản xuất, do vậy chủ đầu tư ban đầu cần xác định rõ đối tượng mình nhằm để lựa chọn thiết kế, xây dựng xưởng cho phù hợp. Đối với những xưởng chỉ thuê để làm kho hàng thì không cần nhiều diện tích và cần đảm bảo được mức độ an toàn, an ninh. Đối với những xưởng sản xuất thì cần chú ý đến các tiện ích như điện, nước, văn phòng,...

Do vậy, khi xác định được đối tượng cho thuê chủ đầu tư sẽ biết rõ mình cần xây dựng xưởng như thế nào và cần chuẩn bị những gì để đảm bảo khi xây xong sẽ nhanh chóng có doanh nghiệp đến thuê và sử dụng. Ngoài ra, xác định được đối tượng cho thuê chủ đầu tư cũng sẽ biết được cần chuẩn bị những giấy tờ pháp lý nào để hỗ trợ người cho thuê được tốt hơn, đồng thời cũng xác định cụ thể hơn giá trị của xưởng cho thuê.

Kinh nghiệm 2: Lựa chọn vị trí thuê

Đây được xem là vấn đề quan trọng khi xây dựng xưởng cho thuê. Các xưởng cho thuê không nhất thiết phải là đất nền khu công nghiệp, gần các khu công nghiệp hay gần các doanh nghiệp mà quan trọng là sự thuận lợi về di chuyển, bốc dỡ hàng hóa,... Do vậy, những xưởng gần đường lớn, đường rộng, đẹp thì thường dễ cho thuê hơn.

Ngoài ra, đối với các xưởng sản xuất thì nên chọn vị trí xa khu dân cư để tránh ảnh hưởng đến người xung quanh. Đồng thời, chủ đầu tư cũng nên xác định vị trí xây dựng sẽ thích hợp với đối tượng nào để lựa chọn mẫu thiết kế phù hợp.

Lời khuyên: Các nhà xưởng nằm trong một khu công nghiệp được tích hợp nhiều tiện ích thường sẽ hấp dẫn người thuê hơn so với các nhà xưởng được xây dựng riêng lẻ, không được đảm bảo về các tiện ích cũng như tính an toàn. Nhà đầu tư nếu như không đủ “sức” để xây dựng một khu công nghiệp cho riêng mình thì nên chọn phương án thuê đất/ mua đất tại các khu công nghiệp, sau đó xây thành các nhà xưởng phù hợp rồi cho thuê lại. Trong khu công nghiệp đó có nhiều các nhà xưởng khác nhau, đây cũng là yếu tố được người thuê đánh giá cao về khả năng liên kết, kết nối. Nhất là những khu công nghiệp có các doanh nghiệp nước ngoài thì nhà xưởng của những khu công nghiệp đó luôn hấp dẫn hơn trong mắt các khách thuê.

Vị trí xưởng sẽ quyết định đến nhiều hạng mục khi cho thuê

Kinh nghiệm 3: Chọn cách đầu tư phù hợp

Nếu không có chuyên môn hoặc tài chính đủ mạnh để có thể tự tạo nên một khu công nghiệp cho riêng mình thì nhà đầu tư nên chọn mua đất khu công nghiệp có sẵn rồi xây và cho thuê lại. Cách này giúp nhà đầu tư tận dụng được các tiện ích có sẵn trong khu công nghiệp, ví dụ như: điện, đường, nước, xử lý rác thải, cảnh quan… Giá thuê đất làm nhà xưởng tại các khu công nghiệp hiện nay nhìn chung khá mềm, chỉ từ 50 USD/m2/50 năm tùy vào vị trí, diện tích, quy mô...

Ngoài ra, các khu công nghiệp hiện nay đa số đều lựa chọn vị trí tọa lạc ở những nơi thuận lợi về giao thông (đường thủy, đường bộ và đường hàng không), liền kề nhiều tiện ích ngoại khu nhằm đảm bảo nhu cầu vận chuyển hàng hóa, nhu cầu di chuyển và cả nhu cầu sinh sống, sinh hoạt hàng ngày cho người sống trong khu công nghiệp. Chọn đầu tư tại các khu công nghiệp thì nhà đầu tư sẽ không cần phải lo lắng đến những vấn đề đó nữa.

Chưa hết, mua đất khu công nghiệp rồi xây xưởng, nhà đầu tư không cần lo lắng đến việc xin giấy phép xây dựng, giấy phép đầu tư… mà các thủ tục pháp lý rắc rối đã có chủ đầu tư giải quyết và hỗ trợ.

Cách này giúp nhà đầu tư tiết kiệm tối đa thời gian và chi phí, để dành số tiền đó để tập trung xây dựng lên những nhà xưởng đảm bảo chất lượng, an toàn và thiết kế phù hợp với nhu cầu của các doanh nghiệp.

Hiện nay, có rất nhiều khu công nghiệp bán đất nền hoặc cho thuê đất để xây xưởng trong thời gian 50 năm. Ví dụ như dự án khu công nghiệp Trần Anh Tân Phú, khu công nghiệp Hải Sơn, khu công nghiệp Thuận Đạo, khu công nghiệp Phú An Thạnh, khu công nghiệp Cầu Tràm, khu công nghiệp Hạnh Phúc... tại tỉnh Long An. Mặc dù không phải là “thủ phủ công nghiệp” nhưng với lợi thế quỹ đất rộng, giá đất còn mềm, vị trí đắc địa (liền kề Tp. HCM, cửa ngõ nối liền Tp. HCM với các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long) thì không có gì khó hiểu khi Long An lại được nhắc đến trong danh sách này. Ngoài Long An thì Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu… cũng là những khu vực tiềm năng để phát triển công nghiệp, nhà đầu tư có thể tìm hiểu thêm để đưa ra lựa chọn phù hợp nhất.

Kinh nghiệm 4: Thiết kế nhà xưởng cho thuê

Điểm quan trọng nữa mà những doanh nghiệp khi thuê quan tâm đó là thiết kế nhà xưởng cho thuê như thế nào. Để giúp việc cho thuê xưởng nhanh chóng thì chủ đầu tư cần đảm bảo được khu vực xưởng có vị trí cao, thông thoáng, diện tích xưởng đủ rộng để xe vận chuyển di chuyển dễ dàng.

Bên cạnh đó, các vấn đề khác như sự sắp xếp cống thoát nước, hệ thống xử lý nước thải cũng cần được đảm bảo. Chủ đầu tư cũng cần chú ý để việc đảm bảo an toàn cho kho xưởng cho thuê bằng cách đảm bảo các vật liệu xây dựng xưởng như khung sắt, mái lợp, xà ngang,…

Thực ra mà nói, thiết kế nhà xưởng không cầu kỳ, phức tạp như các loại hình bất động sản khác. Với nhà xưởng, người thuê thường chỉ cần một không gian rộng lớn, cao ráo, thoáng mát, không bị dột nước, thi công chắc chắn, đảm bảo an toàn… cộng với vị trí và giá thuê hợp lý là được. Còn các yếu tố khác như thẩm mỹ thì đối với nhà xưởng không quan trọng. Nhà đầu tư nên biết điều này để thiết kế nhà xưởng sao cho phù hợp với nhu cầu của khách thuê.

Kinh nghiệm 5: Lưu ý khi thi công

Thi công nhà xưởng là vấn đề rất quan trọng, đòi hỏi nhà đầu tư phải có kiến thức, chuyên môn và kinh nghiệm để thực hiện. Mục đích là để: thi công nhanh chóng và tiết kiệm chi phí - đảm bảo sự an toàn cho doanh nghiệp thuê - phù hợp với nhu cầu của các doanh nghiệp hiện nay.

Muốn vậy, nhà đầu tư xây xưởng cho thuê cần phải:

  • Để phù hợp: cần tìm hiểu về nhu cầu của các doanh nghiệp hiện nay về nhà xưởng như thế nào.
  • Để nhanh chóng, tiết kiệm: cần biết cách mua nguyên vật liệu phù hợp, thuê đơn vị xây dựng uy tín, có kiến thức về xây dựng để tham gia vào cả quá trình xây dựng.
  • Để an toàn: cần chú ý đến nền móng của nhà xưởng, đặc biệt là nếu kho xưởng được xây dựng trên phần đất mềm thì phải gia cố móng; sau khi xong phần bê tông nền thì phải tiến hành sơn lớp epoxy trên bề mặt bê tông hoặc chà láng lớp bụi xi măng sẽ tiết kiệm chi phí hơn; thiết kế cột thép hay kèo thép của kho xưởng vừa phải, không để thiếu tránh ảnh hưởng đến độ an toàn của kho xưởng...

Kinh nghiệm 6: Diện tích kho xưởng

Như đã nói ở trên, mỗi doanh nghiệp thuê xưởng sẽ có một yêu cầu diện tích về kho xưởng khác nhau do vậy chủ đầu tư cần quan tâm đến việc đảm bảo diện tích kho xưởng. Ngoài ra, hiện nay còn có nhiều hình thức cho thuê như thuê theo khối lượng, thuê theo mét vuông,… Chủ đầu tư cũng nên xác định hình thức sẽ cho thuê ngay từ đầu để xây dựng diện tích phù hợp. Đồng thời, việc sắp xếp các khu vực trong xưởng cũng rất quan trọng, mỗi khu vực nên có một diện tích nhất định nhưng phải đảm bảo được tổng thể diện tích sử dụng của kho xưởng và đáp ứng được nhu cầu của người thuê.

Kinh nghiệm 7: Xác định cụ thể mức giá cho thuê

Mức giá cho thuê xưởng phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, diện tích, tiện ích, cơ sở vật chất… Do vậy, tùy thuộc vào hiện trạng của xưởng mà chủ đầu tư sẽ xác định mức giá phù hợp. Nhà đầu tư cũng nên tìm hiểu thêm giá thuê kho trên thị trường và giá cho thuê các xưởng xung quanh để định giá hợp lý. Từ đó tránh việc định giá quá cao sẽ khó cho thuê và định giá quá thấp sẽ khiến người cho thuê chịu lỗ. Bạn có thể giảm giá hoặc ưu đãi cho thuê một vài tháng đầu nhưng nên có mức giá chuẩn để áp dụng cho toàn thời gian thuê.

Giá thuê xưởng phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau

Kinh nghiệm 8: Thời gian thuê xưởng

Thuê xưởng cũng là một hình thức đầu tư bất động sản nên việc tìm được người thuê lâu dài sẽ có lợi hơn so với các khách thuê ngắn hạn. Thông thường thuê xưởng làm kho sẽ có thời gian thuê ngắn hơn so với việc thuê xưởng để sản xuất bởi việc vận chuyển máy móc thường tốn nhiều chi phí và dễ gây hư hại. Ngoài ra, việc thuê xưởng lâu dài cũng sẽ ảnh hưởng đến giá thuê, vì vậy để thu hút được người thuê chủ đầu tư nên có thêm điều kiện rõ ràng về thời gian thuê. Do vậy, hãy ưu tiên đối với những khách hàng có nhu cầu thuê xưởng trong suốt thời gian dài. Và dĩ nhiên thời gian đó sẽ được ghi rõ trong hợp đồng để tránh khách hàng đổi ý sẽ ảnh hưởng đến việc làm ăn của mình.

Kinh nghiệm 9: Cung cấp dịch vụ đi kèm

Tương tự như các hình thức kinh doanh khác, việc cho thuê xưởng cũng nên có thêm các dịch vụ kèm theo. Các dịch vụ này vừa giúp việc cho thuê dễ dàng vừa giúp tăng chi phí thuê mà người thuê sẽ không thể phàn nàn. Các dịch vụ thường được cung cấp như điện, nước, vận chuyển, bốc dỡ hàng hóa, quản lý kho bãi, phòng cháy, chữa cháy,… Chủ đầu tư cũng nên nói rõ với người thuê trước khi cả hai ký hợp đồng để tránh phát sinh sự tranh chấp sau này.

Nếu lựa chọn đất khu công nghiệp để xây nhà xưởng thì nhà đầu tư sẽ không phải lo lắng về vấn đề này. Bởi vì các khu công nghiệp hiện nay đều được xây dựng theo một mô hình khép kín với đầy đủ các tiện ích bên trong như: đường giao thông nội bộ, đường lớn ngoài khu, hệ thống điện, nước, thông tin liên lạc, hệ thống xử lý nước thải, rác thải, hệ thống cây xanh và cảnh quan… Chọn đất khu công nghiệp cũng đồng nghĩa với việc chọn hưởng tất tần tật các tiện ích mà khu công nghiệp đó có. Nhà đầu tư chỉ cần tập trung vào việc xây dựng nhà xưởng phù hợp là được.

Các dịch vụ kèm theo cũng cần được đảm bảo khi cho thuê xưởng

Kinh nghiệm 10: Đảm bảo hợp đồng cho thuê chi tiết, rõ ràng

Hợp đồng cho thuê là một hạng mục không thể thiếu được trong việc thuê xưởng. Chủ đầu tư nên soạn một hợp đồng chi tiết, cụ thể các hạng mục để tạo sự rõ ràng và rành mạch, tránh các vấn đề xảy ra khi hợp đồng được đưa vào thực hiện. Các hạng mục cần lưu ý trong hợp đồng gồm:

- Tiền đặt cọc

Theo quy định thì tiền đặt cọc khi thuê dài hạn là 03 tháng, tuy nhiên số tiền này có thể thay đổi tùy theo thỏa thuận giữa người thuê và người cho thuê. Nhưng cho dù có thỏa thuận như thế nào thì cũng cần đảm bảo một số tiền cọc nhất định để giúp người thuê và người cho thuê tin tưởng. Mục này nhất định phải ghi rõ ràng, cụ thể trong hợp đồng không nên thỏa thuận qua loa bằng miệng.

- Giá thuê xưởng và các phương thức thanh toán

Đây là mục không thể thiếu trong hợp đồng, tuy nhiên nhiều người sẽ không để ý. Người cho thuê cần ghi cụ thể giá thuê là bao nhiêu, tính như thế nào, phương thức trả cụ thể, chi tiết, ngày thanh toán, điều khoản đóng phạt khi trễ thời hạn,… để tạo sự chuyên nghiệp và rõ ràng.

- Mục cam kết hàng hóa

Để tránh các vấn đề về pháp luật, người cho thuê cần yêu cầu người thuê ghi cụ thể hàng hóa và đảm bảo cam kết không sản xuất, tàng trữ hàng hóa cấm trong kho xưởng. Người cho thuê có thể tìm hiểu thông tin người thuê trên các trang mạng Internet để chắc chắn an toàn khi thực hiện ký kết hợp đồng thuê.

Ngoài ra, nếu thuê đất khu công nghiệp thì nhà đầu tư nên biết trước những ngành nghề được phép tiếp nhận tại khu công nghiệp đó, những ngành nghề không được phép tiếp nhận. Tránh tình trạng chính nhà đầu tư cũng không biết dẫn đến làm hợp đồng với khách thuê về ngành mà không được phép sản xuất trong khu công nghiệp, ảnh hưởng đến lợi ích của các bên.

- Thời gian và tỷ lệ tăng tiền thuê

Khi thuê dài hạn thì chi phí sẽ được tính tăng lên theo thời gian. Người cho thuê cũng cần quy định rõ khi nào thì tiền thuê xưởng sẽ tăng lên và tỉ lệ mỗi lần tăng là bao nhiêu phần trăm. Đồng thời cũng nên bổ sung thêm chi phí của các dịch vụ kèm theo. Thường thì giá thuê nhà xưởng sẽ tính riêng, các chi phí khác như điện, nước, liên lạc, xử lý rác thải, phí bảo trì… sẽ được tính riêng và thu hàng tháng.

- Các mục khác

Những hạng mục không thể thiếu như nghĩa vụ, trách nhiệm mỗi bên cũng cần được ghi rõ. Các điều khoản thanh lý hợp đồng trước, sau và đột xuất cũng cần được nêu cụ thể.

Tổng kết

Trên đây là những kinh nghiệm xây xưởng cho thuê được những người trong ngành đúc kết lại. Những người đang cho thuê hoặc đang có ý định kinh doanh hình thức này nên tìm hiểu và áp dụng các kinh nghiệm trên để đảm bảo cho thuê dễ dàng, an toàn. Để tìm hiểu thêm nhiều thông tin hữu ích khác, chủ đầu tư hay người đi thuê có thể xem thêm các bài viết khác tại website này hoặc một số gợi ý phía dưới của chúng tôi. Hãy trở thành người cho thuê thông minh bằng cách áp dụng triệt để các kinh nghiệm trên nhé!

Xem thêm: